Les diagnostics techniques obligatoires
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupant plusieurs diagnostics obligatoires. Leur nature dépend du type de bien (maison, appartement, terrain), de sa date de construction, de sa localisation et de ses équipements.
Les diagnostics techniques d’un bien immobilier permettent de garantir le niveau de qualité du bien en question et sont pour cela réalisés par un professionnel indépendant certifié.
L’objectif du DDT est de protéger et de mieux informer les futurs propriétaires (ou locataires) sur les éléments du bien susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes.
Tableau des principaux diagnostics immobiliers dans le cadre d'une vente
Il existe un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires dont les principaux sont présentés dans le tableau ci-dessous.
| Diagnostic | Obligatoire pour | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Performance énergétique) | Tous les logements (maison, appartement) | 10 ans (sauf si travaux et/ou changements de loi) |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant le 01/01/1949 | Illimitée si absence de plomb, 1 an si présence |
| Amiante | Permis de construire avant le 01/07/1997 | Illimitée si absence, sinon contrôle périodique |
| Électricité | Installations de +15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installations de +15 ans | 3 ans |
| État des Risques et Pollutions (ERP) | Tous les biens (maison, appartement, terrain) | 6 mois |
| Termites / parasites | Biens situés dans une zone infestée (arrêté préfectoral) | 6 mois |
| Bruit (ENSA) | Biens situés dans une zone d’exposition au bruit aérien | Illimitée (sauf modification du plan) |
| Assainissement non collectif | Logements non raccordés au tout-à-l’égout | 3 ans |
| Mesurage Carrez (surface privative) | Lots de copropriété > 8 m² | Illimitée (sauf travaux modifiant la surface) |
✅ En résumé :
- Tous les biens sont concernés par le DPE + ERP
- Selon l’âge et la localisation : Amiante, Plomb, Termites / parasites, Électricité, Gaz, Assainissement, Bruit
✅ Remarque
- Le notaire ne pourra pas finaliser la vente si le dossier est incomplet
- C’est le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) qui est en charge du diagnostic assainissement, un diagnostiqueur ne pouvant que contrôler la conformité du tout-à-l’égout
- Il existe quelques variantes concernant les diagnostics à réaliser dans le cadre de la location d’un bien
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est le diagnostic le plus connu. Il sert à informer l’acquéreur ou le locataire sur la consommation d’énergie du bien et son impact sur l’environnement. Il a une validité de 10 ans, sauf pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus (valables jusqu’au 31 décembre 2022) et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus (valables jusqu’au 31 décembre 2024). La prochaine réforme est prévue le 1er janvier 2026.
Le DPE indique notamment :
- La consommation énergétique du logement
→ Mesurée en kWh/m²/an (chauffage, eau chaude, climatisation)
- Les émissions de gaz à effet de serre (GES)
→ Mesurées en kg de CO₂/m²/an
- Une étiquette énergie et climat
→ Classées de A (économe, peu polluant, logement performant) à G (très énergivore, polluant, passoire thermique)
- Des recommandations
→ Conseils de travaux pour améliorer l’efficacité énergétique (isolation, chauffage, ventilation…)
📌 Il est obligatoire pour toute publication d’annonce immobilière (vente ou location), influence la valeur du bien (un logement bien classé se vend ou se loue plus facilement). Les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques entraînant certaines contraintes, notamment l’interdiction progressive de mise en location.
📌 IMPORTANT : la note finale attribuée au bien sera la plus « mauvaise » entre la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre